对于许多刚接触投资的澳大利亚人来说，金融投资教育可能是一个相当复杂的学习曲线。
通常会被问到很多问题，所以在本月的API Magazine专栏中，我想回答一些最常见的问题。
什么是资本利得税?
简单地说，资本利得税是一种联邦税，当从出售、转让或处置资产中获得利润时应缴纳。
并不是所有的资产都需要缴纳这种税。家庭住宅或主要住所是免税的，但价值超过500美元的投资房产、船只和收藏品确实会吸引CGT。
我从来没有住过我的投资房产，所以如果我停止出租，住一段时间，我可以避免资本利得税吗?如果是，我需要住多久?
您的“主要住所”必须是您居住的地方，并且您居住的那段时间免征资本利得税。
任何你拥有超过12个月的投资性房产，虽然不免除CGT，但将获得50%的CGT扣除。
把你的房产作为你的主要住所，即使你不住在那里也是有益的。
有一个六年规则可能适用;实际上，在你搬出家后，你最多可以免税六年。然而，你一次只能把一个家作为你的主要住所。
我必须搬家去工作，把我的房子变成投资物业。我是否需要将贷款转为投资贷款?
由于你的房产即将从自住变成投资，你的抵押贷款也需要改变。
把你的房子变成出租物业，你的开支可能会增加(利息和理事会利率通常会更高，等等)。你是否有资格先申请投资贷款是值得考虑的。决定一下你是否能负担得起，并思考一下做出这一改变所涉及的税收问题。
当你转换身份时，你可以注销一些费用作为扣除，包括代理和物业管理费，银行费用和贷款变更等。
如果我去，是否需要支付更多的印花税在购买后的一年内将我的房产转为投资?
印花税的费用取决于房产的价值和房产所在的州。价值越高，印花税越高。一些州将对投资者收取更高的印花税。
印花税是物业买方为将物业所有权从卖方名下转移到其名下而支付的转让费。
你对房产的计划确实会影响你被要求支付的金额。作为一项规则，保险的假设金额将在购买价格的2%到6%之间，这取决于你在澳大利亚的哪个州购买，以及你是购买自己的房屋还是投资房产。
你必须向澳大利亚税务局申请变更税收吗?
税务局对此的解释是，“如果租赁房产是用借款购买的，扣除其他费用后的净租金收入低于借款利息，则该房产为负扣税”。
如果通过负扣税，你在报税表中申报的租金费用将导致退税，你可以降低预扣税的税率，以更好地匹配你的年终纳税义务。这意味着这笔钱全年都在你的口袋里，而不是在年底以退款的形式回来。
如果您认为是这种情况，您可以使用现收现缴所得税预扣税变更(ITWV)应用程序(NAT 2036)向ATO申请变更。
当你出售投资房产时，你是否需要偿还部分折旧和税收?
在出售房产时，你要根据出售所得减去房产的账面价值来缴纳资本利得税。也就是说，你支付的价格加上或减去资本改善和/或折旧的调整。
请记住，如果您拥有该物业超过12个月，您将获得50%的折扣，而不是先前对该物业申请的任何折旧。
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