拍卖和私下谈判可能会让买家在与经纪人互动时产生一种不信任和谨慎的感觉，但提取有用信息和摊牌之间的界限在哪里呢?

　　许多人认为在拍卖会上赢得钥匙的人拥有最大的预算，但事实并非总是如此。

　　买家和竞拍者总是会犯错误，如果他们能向代理商了解更多信息，很多错误本来是可以避免的。

　　当然，经纪人会与房源代理讨论拍卖活动、最近的可比销售(包括在拍卖活动期间达成的销售)以及卖主的想法和期望。

　　到拍卖开始的时候，我们通常对我们要面对的买家数量有一个明确的概念。

　　许多买家更喜欢闭门不出，但对于那些欢迎与代理商对话的人来说，他们可以收集到一些有价值的见解。

　　让我们从定价开始。在我们的拍卖中心，我们中的许多人都知道公开的拍卖报价范围是多么不可靠。

　　但找到一个健谈、友好、乐于接受分析挑战的代理，比较最近的销售情况，可能会给你带来启发。

　　在门口，我与很多经纪人进行了交谈，他们列举了各种销售情况，并愉快地分享了他们对附近优质、劣质和类似房产的看法。

　　总会有一些保守的经纪人不愿意讨论定价问题，当这种情况发生时，我发现办公室里的其他人(甚至是附近的反对派经纪人)会讨论有问题的房产。

　　许多买家忽略了这样一个事实:大多数卖家在考虑出售房产时，通常会请两到三个经纪人来评估他们的房产。

　　这些错过上市的经纪人在花时间看完评估报告后，可能会对房产价值有一些很好的了解。

　　不仅是评估，他们还会对卖主的预期价格有一个相当坚定的想法。

　　了解当地的代理商，与来自不同公司和办事处的代理商讨论活动是有利的。他们几乎肯定会有自己的观点，而且往往是第一手的见解。

　　在评估你的竞争对手时，很简单的问题是:“我的竞争对手是什么样的?”

　　许多代理将共享此信息。有些人会打开电脑，向下滚动，数一数那些要求签订合同或要求了解情况的绿旗买家。

　　还有一些人会开始口头列出他们的名字，加上简短的个人简介。

　　当我遇到一个戒备森严的代理人时，我会问一些直接的、不公开的问题，例如，“有多少合同被申请?”或“安排了多少次建筑物检查?”

　　并不是每个要求签订合同的买家都一定会举手投标(或谈判)，但检查建筑是潜在对手的一个更明确的迹象。

　　根据买家对代理的熟悉程度，有时会提出这样的问题:“鉴于竞争激烈，你认为我需要为这次拍卖预算多少价格?”这种提问方式一点也不挑衅性，因为买家并不是在暗示经纪人的报价范围不诚实。

　　他们实际上是在恳求经纪人给出自己的意见，他们认为拍卖当天的出价可能会达到什么水平。所有这些提问方式都是无害的，结果往往会令人惊讶。

　　然而，这并不总是只与价格有关。

　　条款很重要。

　　简单地问“卖方希望得到什么样的结算?”的问题可以透露出供应商的很多情况，这取决于代理商对供应商的保护程度。

　　短期结算可能表明卖方已购买或已将资金用于更紧迫的事情。

　　我有时会问，“有什么重要的事情我应该注意，可能吸引这个供应商吗?”

　　无论是卖方对谁来买他们的房子特别情绪化，还是他们的过渡计划意味着他们更喜欢一个特定的解决方案，甚至是回租。我经常帮助客户以古怪的条款获得住房，这已经将部分重点从价格转移到销售和过渡到下一个住房的便利性上。

　　重要的是，如果买家在几周或几个月(甚至几年)内与代理商建立了良好的关系，代理商通常会觉得有必要帮助他们。

　　在驾驭拍卖和谈判的神秘性方面，友好的举止和主动提出直接问题的意愿会大有帮助。

　　与买家自己的分析和尽职调查相结合，经纪人的情报可能会很有用。