州议员提出了一项法案，旨在防止2.5万名有土地租约的合作公寓居民的租金飙升，其中包括曼哈顿最富有的一些社区。

　　大多数合作公寓拥有这栋楼及其地下的土地。

　　但是，整个纽约大约有100栋合作公寓楼有地契，因为地底的土地是别人的——包括西57街100号“亿万富翁街”上有324个单元的卡内基之家(Carnegie House)。

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　　当这栋建筑的租约即将到期时，估价师会评估土地的价值，然后用来在土地所有者和合作公寓之间协商增加租金。

　　当租约到期时，土地所有者可以要求大幅增加租金，这与建筑物的更高市场价值相关。或者就土地的出售价格进行谈判。

　　正如《华盛顿邮报》此前报道的那样，卡内基之家的租约将于2025年3月到期，没有参与起草当前租约的新土地所有者表示，租金应以他们为这栋建筑支付的价格为基础，是之前估值的四倍。

　　一些以前的合作公寓租户说，他们负担不起这么高的价格，而土地租约的终止也让公寓很难卖出。

　　这项由参议员利兹·克鲁格(D-Manhattan)和女众议员琳达·罗森塔尔(Linda Rosenthal, D-Manhattan)提出的法案将限制每年租金的大幅上涨，就像限制租金稳定公寓的上涨一样。

　　对于合作公寓楼的股东来说，更高的成本将通过支撑公寓楼的月租金和年租金来支付。

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　　“地租公寓的价格通常比市场价值低20-30%，这让一些人认为他们买的是一套负担得起的房子。然而，拥有土地租约的建筑物的居民每月支付的维护费高于平均水平，而且一旦土地租约到期，租金往往会大幅上涨，”克鲁格和罗森塔尔在支持该法案的备忘录中表示。

　　跟上最新的晚间更新。

　　他们说:“一些居民很难卖掉自己的房子，尤其是在土地租约即将到期的时候，因为购买一套土地租约即将到期的公寓，对潜在购房者来说风险太大了。”

　　他们表示，重要的是要防止房主面临止赎和可能的破产。

　　议员们表示:“该法案将保护居民免受过高的租金上涨，并确保他们在土地租约到期后谈判租金上涨时得到公平的交易。”

　　在这个问题上，双方都有大量的游说。

　　纽约房地产委员会(Real Estate Board of New York)和土地所有者正在努力阻止该法案，称该法案对租金增长的限制是对富裕公寓业主的施舍。

　　他说:“这个法案是一个寻找问题的违宪解决方案。REBNY负责政策的高级副总裁扎卡里·斯坦伯格(Zachary Steinberg)说，“向多年前以低价购买房屋的百万富翁合作公寓业主提供立法援助，是一项糟糕的公共政策。”

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　　克鲁格反驳了她的法案是为富人纾困的说法。

　　“这些合作公寓很少有百万富翁拥有。法律备忘录显示，这项法案是符合宪法的，”这位代表上东区和中央公园周围大部分西区的参议员说。

　　土地租赁合作社联盟(GLCC)将于周二在奥尔巴尼举行新闻发布会和宣传集会，称该立法将保护大部分中产阶级和工薪阶层的公寓业主。

　　他们提到了将受益于该法案的合作公寓楼，包括布鲁克林(Brooklyn)拥有168个单元的羊头露台(Sheepshead Terrace)，它的租约将于2052年到期;法拉盛(Flushing)的默里山公寓(Murray Hill Coop)和法洛克威(Far Rockaway)有72个单元的Shoreview公寓，这两栋公寓楼的租约将于2053年到期。

　　一些批评人士想知道，为什么合作公寓租赁问题没有出现在上月通过的经济适用房一揽子方案中，而该方案是作为州预算的一部分获得批准的。