全国各地的城市都面临着一个困境:市中心的办公楼空无一人，因为员工们更喜欢呆在家里。几乎所有的当地领导人都认为，解决方案之一是推动写字楼转公寓热潮。一些城市已经开始推出税收优惠政策，鼓励开发商开始这种转型。在过去的四分之一个世纪里，中心城市费城和曼哈顿下城的复兴如出一辙。但有一个问题:城市领导人做得还不够。

　　没有市长或市议会成员愿意给房地产开发商一笔慷慨的交易。但在许多主要都会区，市中心危机的紧迫性和规模意味着，地方领导人需要付出比他们可能更大的代价。以美国的首都为例。华盛顿市中心90%以上都是商业建筑。这里的活力和工人基本都消失了。犯罪和尘垢在增加，而随着建筑价值的暴跌，房产税收入正在迅速减少。民主党市长穆丽尔·e·鲍泽(Muriel E. Bowser)提出了一项雄心勃勃的“复兴计划”，要求到2028年在市中心居住1.5万名新居民。为了实现这一目标，该市需要开发商将约700万平方英尺的办公空间改造成公寓和共管公寓。她的团队估计，到目前为止，大约有100万平方英尺的土地正在被改造。还有很长的路要走。芝加哥、旧金山、纽约和亚特兰大等城市的情况也类似。

　　利率也于事无补。一年前抵押贷款利率一般在3.75%左右时看起来很有吸引力的房屋改造，在利率超过6.5%后看起来就没那么有吸引力了，而且可能会持续一段时间。那些易于改造的建筑——那些空置的、有充足光线和小巷的建筑——大部分已经被抢购一空。华盛顿特区前和平队总部和纽约市沃特街25号等建筑正在被改造成住宅单元。剩下的是一些需要大量返工或拆除的困难物业。成本累积起来。

　　华盛顿特区最近公布了市中心住房减税计划的细节。为了换取20年的税收减免，建筑商必须将15%的单位建成经济适用房，并使用当地承包商和工人来完成至少35%的施工。但许多开发商表示，这种计算方法并不奏效。他们不可能同时满足所有这些优先事项——昂贵的改造、经济适用房和某些承包商的要求——还能盈利。

　　在许多市政厅里，一场关于权衡取舍的激烈对话开始上演。市长和市议会成员愿意在多大程度上削减税收激励的“附加条件”，以迅速改造陷入昏迷的市中心?

　　我们敦促华盛顿特区和全国各地的城市领导人把振兴市中心放在首位。这并不意味着要屈从于每个开发者的心血来潮，但这确实意味着要现实。城市等待改造的时间越长，税收价值下降的越多，犯罪率上升的越多，就会有更多的人认为住在城市中心没有任何价值——甚至是参观。

　　无论如何，城市都要为此付出代价。从2024年到2026年，华盛顿特区的收入已经减少了4.64亿美元，主要是由于市中心的商业房产税降低。由于类似的原因，旧金山在未来两个财政年度面临7.28亿美元的缺口。上世纪80年代、90年代和21世纪初建造的建筑正迅速陷入困境。现在就投资远比花数年时间监督经济停滞和衰退要好得多。作为特区华盛顿特区首席财务官格伦·李(Glen Lee)警告称，这是“华盛顿特区经济及其税基面临的严重长期风险”。

　　这些建筑越早转变为住宅，该市就能越早从这个曾经带来巨额商业地产收入的地区再次获得一些税收收入。城市将不得不更多地依赖市中心的居民所得税收入。

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　　拜登有一个新的边境计划。

　　美国应该继续对尼加拉瓜施压。

　　美国对抗通货膨胀的斗争还没有结束。

　　塔利班加大了对妇女的镇压力度。

　　世界上的冰正在迅速融化。

　　美国国土安全部提供了防止南部边境移民激增的计划细节。政府将假定拒绝在途中未能在第三国寻求庇护的移民，除非他们面临强奸、绑架、酷刑或谋杀的“极端和迫在眉睫的威胁”。批评人士称，这类似于特朗普时代的非法政策。事实上，拜登总统的行为是合法的

　　Nse在边境迅速成为无法控制的流动。阅读我们关于美国庇护制度的最新社论。大约222名尼加拉瓜政治犯

　　纳尔斯今年2月离开这个中美洲国家前往美国。总统丹尼尔·奥尔特加(Daniel Ortega)在一次动议中释放并流放了他们。然而，奥尔特加似乎在环保组织的压力下让他们离开了

　　2018年他发动镇压浪潮时，美国对他的政权实施了经济制裁。拜登政府应该继续施加压力。阅读最近的社论

　　尼加拉瓜的局势1月份的通货膨胀率仍顽固地维持在6.4%的高位。在这场斗争中，美联储的工作还没有完成。需要更多的加息。阅读最近的一篇社论

　　阿富汗统治者曾承诺禁止女性进入大学是不明智的

　　只是暂时的。但是私立大学在1月28日收到了一封信，警告他们禁止女性参加大学入学考试。阿富汗有140所私立大学，分布在24个省，大约有20万名学生。据美联社报道，其中约有6万至7万名女性。阅读最近一篇关于阿富汗妇女权利的社论。一项新的研究发现，即使全球变暖被控制在1.5摄氏度以内，世界上一半的山地冰川和冰盖也会融化，而这是不可能的。这将加剧海平面上升，危及数亿人的水源。阅读最近一篇关于如何应对海平面上升的社论，以及另一篇关于应对气候变化所需政策的社论。

　　几位开发商与我们分享了他们改造各种建筑的成本估算。尽管总有一些抱怨，但许多开发商承认，他们可以满足经济适用房的要求。一些开发商希望保障性住房的比例接近8%，而市政府希望达到15%，但双方仍有合作空间，以确保中低收入居民有机会在这个新的市中心居住。

　　更麻烦的是有关雇用当地承包商和工人的要求。让华盛顿特区的居民，尤其是有色人种的工人，从建设热潮中受益，这是一个有价值的想法。但是，可能还有其他更划算的方法来实现这一目标，比如学徒制和职业培训。城市领导人还应该考虑降低交易税，并加快对计划改建的建筑物征收从商业到住宅物业税的转变。

　　各州政府和拜登政府也要发挥作用。包括俄亥俄州和密歇根州在内的许多州都加强了对历史建筑的减税计划，以鼓励建筑商改造老建筑。据美国国家历史保护基金会(National Trust for Historic Preservation)称，现在有37个州有这样的项目。在空调出现之前建造的房产通常更容易改造，因为它们都有可以打开的窗户。同样，拜登政府也可以帮助华盛顿特区和其他城市，评估联邦政府的租赁和房地产需求，放弃不太可能被使用的房产，这样大部分空置的建筑就可以改造，而不是加剧市中心的荒凉气氛。联邦政府拥有或租赁了华盛顿市中心四分之一的办公空间

　　市中心正处于十字路口。看到起重机和脚手架很快搭起来是成功的关键。城市领导人必须开始以这种方式思考。