飓风“伊达利亚”带来的一些最令人难忘的景象将是风暴过后被树木摧毁、被洪水破坏的移动房屋和人造房屋——这一幕在美国沿海地区已经变得再熟悉不过了。随着佛罗里达社区的重建，各地的政府领导人必须采取措施，在气候变化的时代保护经济适用房的关键来源。

　　美国住房调查公司(American housing Survey)的数据显示，在全国范围内，人造房屋约占已使用住房单元的5%，佛罗里达州约占7%。沃伦?巴菲特(Warren Buffett)的伯克希尔哈撒韦公司(Berkshire Hathaway)就在建造这样的公园(克莱顿之家(Clayton Homes))，近年来，各种规模的投资者(私募股权和房地产投资信托基金，以及“夫夫制”企业主)都购买了公园。总的来说，它们在“阳光地带”(Sun Belt)的一片地区提供了便利的生活条件，自疫情爆发以来，这里的房价一路飙升。

　　尽管气候变化带来了种种威胁，但遏制人造住房并不是一个富有成效或合乎道德的解决方案。相反，立法者需要改善对制造住宅园区和控制它们的投资者的规划和监督，这些投资者偶尔会包括疏忽大意和不道德的经营者。

　　认为人造房屋本质上更容易受到风暴影响的看法是一种笼统的过度概括——只要这些房屋符合1994年以来实施的联邦法规。人造房屋并不比现场建造的房屋更容易受到水的破坏，而且它们对风力破坏的脆弱性可以通过绑扎的最佳实践来减轻。当时在佛罗里达大学的凯文·格罗斯科普夫(Kevin Grosskopf)研究了受2004年飓风季节直接影响的30,000栋人造房屋的性能，发现1994年之前的人造房屋中有14%被摧毁。但1994年后的房屋都没有受到如此严重的破坏。

　　问题是，由于“邻避主义”的市政法规，人造住房往往最终远离该国一些最脆弱地区的传统居民区，这些地区往往是未合并的县地，缺乏重要基础设施。在以德克萨斯州为重点的研究中，一组德克萨斯A&M大学和科罗拉多大学丹佛分校的学者发现，地方政府使用单一家庭分区和密度规则，以及其他设备，从根本上隔离了制造住房社区，这既影响了基础设施和社会服务的使用，也影响了危险的暴露。“在某种程度上，这是因为长期以来，人们对建造房屋的规划存在偏见，”该研究的作者之一埃丝特·沙利文(Esther Sullivan)说。她还著有《制造的不安全感:移动住宅公园和美国人脆弱的安置权》(manufactured insecure: Mobile Home Parks and Americans’s weak Right to Place)。

　　勤勉和公平的社区规划是减轻最坏结果的一个关键因素，改善数据收集和加强风暴前沟通也是如此。全国各地的当局必须更好地记录他们的人造住宅社区的足迹，以了解哪些社区面临的风险最大，以及如何最好地与他们沟通备灾。毫无疑问，一些拥有老旧人造房屋的社区可能会成为全面“管理撤退”计划的候选者，在该计划中，政府帮助居民搬到更好的结构和更安全的地方。

　　在其他情况下，社区教育必须得到改善。在今年发表的另一项令人担忧的研究中，迈阿密大学的一个研究小组调查了南佛罗里达州迈阿密-戴德县和布劳沃德县人造住宅的居民，以衡量他们对风暴风险和决策的看法。只有11%的邮件回答者认为他们的家在指定的风暴潮区，尽管实际上有60%的人是这样。尽管佛罗里达州应急管理部门开展了有针对性的外展项目，但信息短缺似乎仍然存在。

　　最后，当局必须对房东进行监管，因为他们有时会为了利润最大化而精打细细地花钱。与此同时，各州应该赋予居民更多的权力。特别是，更多的州需要制定法律，帮助社区与财力雄厚的投资者竞争，如果他们选择购买自己的土地。人造住宅景观面临的一个严重挑战是，尽管公园的居民拥有房屋，但他们通常租用他们居住的土地。

　　研究人员Andrew Rumbach、Sullivan和Carrie Makarewicz在最近为城市研究所(Urban Institute)撰写的一篇文章中说得最好:

　　由于居民没有土地所有权，公园里的移动房屋通常被视为个人财产，而不是房地产，这就改变了它们的保险方式，也改变了它们被用作灾后贷款抵押品的方式。公园里的移动房屋所有者往往没有资格参加针对房主的灾后恢复计划，比如联邦政府资助的买断计划。划分使用权还意味着，移动房屋公园的所有者，而不是居民，对减灾和灾难恢复做出决定。

　　换句话说，当涉及到对弹性的投资时，经济激励措施是不一致的，必须做更多的工作来允许居民把他们的制造住宅公园变成社区所有的集体，如果他们愿意的话。“我们从与居民的交谈中听到的是，他们想要改善自己的家园，”迈阿密大学(University of Miami)这项调查的研究人员之一贾斯汀·斯托勒(Justin Stoler)周三告诉我。因此，政府应该努力为他们提供这样的机会。

　　事实上，一些州已经制定了法律来帮助鼓励制造业住宅园区的自主发展。根据国家消费者法律中心(National Consumer Law Center)的说法，精心设计的法律往往会要求提前通知任何待售社区的居民和当地代理机构，并规定最短的等待时间，让居民有时间提出报价。最好的法律还要求卖方真诚地与社区成员谈判，并可能授予他们优先购买权。总而言之，这些措施应该有助于提高人造住房在面对严峻的气候变化挑战时的弹性。

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　　乔纳森·莱文(Jonathan Levin)曾担任彭博新闻(Bloomberg News)驻拉美和美国记者，报道金融、市场和并购。最近，他担任该公司迈阿密分社社长。他是CFA持证人。

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