在一个整个2023年租金负担能力和空置率都在恶化的国家，多伦多市中心最昂贵的地区的租金是如何下降的，空置率是如何上升的?

　　“相信我，我从没遇到过空置单元，”Re/Max Plus City Team的多伦多房地产经纪人桑迪普·巴尔(Sundeep Bahl)说。他专门从事投资者拥有的共管公寓的买卖，同时也提供自己的物业管理服务。

　　“我们收到(租客发出的)60天通知，但这60天已经过期了。这个单位现在空着，我们找不到房客给房东。”

　　根据公寓市场分析公司Urbanation Inc.的数据，公寓租金在2023年第四季度下降了5.7%，这是自2010年开始记录租金数据以来的最快跌幅。这并没有让房价回到2023年初上涨10%之前的水平，但最近唯一可比的下跌是多伦多在2020年COVID-19大流行的第一年出现的短期外流。

　　市中心租赁市场的低迷与加拿大最大的共管公寓市场的处境有很大关系:未建成共管公寓的销售已经达到罕见的低点，转售市场正面临价格下跌，与此同时，每个季度都有更多新建成的公寓进入市场。Urbanation表示，2023年最后一个季度交付的新公寓数量达到7408套，比上年增长26%。对2024年第一季度的预测似乎与此大致相同，甚至更大。

　　根据巴尔的说法，这意味着在两个人口最密集的市中心区(当地房地产经纪人称为C01和C08)，至少有3600套共管公寓在出租，其中近60%的公寓处于空置状态。

　　Zonda Urban市场研究副总裁Pauline Lierman说:“他们正在相互蚕食。”“这不是我们第一次在某些社区出现同类相食的情况。但在这种规模上，它真的很重要。”

　　加拿大抵押贷款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的数据显示，随着共管公寓成为最昂贵的租赁类别，目前的市场对购买多伦多共管公寓的房东来说是一种调整。共管公寓突然供应过剩，再加上最近新开的5500多套专门建造的租赁公寓，对顶级租户的竞争更加激烈。

　　“他们已经习惯了只有一个单人居住的、有aaa资质、年收入在9万至10万美元(约合人民币388万元至388万元)的租户，”巴尔谈到他的投资者时说。他说，投资者对他无法安排房展已经失去了耐心。“在这一点上，找到一个合格的人真的很困难。”

　　推动房东考虑将市中心公寓的现行价格降至2200美元至2400美元以下，也是一件困难的事情。有趣的是，巴尔的一位客户同意以2100美元的价格“低于市场价”挂牌，两周内就有了房客。

　　在经历了现代史上销量最低的一年之后，租金下跌只是公寓市场陷入困境的又一个迹象。

　　根据Zonda Urban的数据，去年大多伦多地区有近1.5万套预售公寓售出，比2022年下降了36%。Urbanation Inc.的GTA销量数据略低，约为12,600辆，但该公司仍表示，去年是过去20年来第三次销量低于13,000辆。该公司表示，长期趋势是接近2.5万套。

　　在多伦多市，情况更加严峻:2023年售出6498套公寓，比2022年下降了48%，创下了20年来的新低。更糟糕的是新住房被市场“吸收”的速度。截至2023年底，Urbanation的未售预售房数量为2.2万套，约为21个月的库存(或正常市场数量的两倍)。调查发现，31%的项目的单位销售量不足30%。“两年前，即2021年第四季度，没有任何建设前项目的销售额低于30%。”

　　仲达表示，价格是决定哪个项目出售的关键因素。“在去年第四季度上市的6819套公寓中，26%的公寓均价为(每平方英尺)1334美元，合816101美元。”在19个新推出的项目中，45%的销售是售价低于每平方英尺1200美元的公寓。

　　“共管公寓项目正在重新调整，价格正在下降，”利尔曼说。“我有一个项目，每平方英尺的价格可能会降到100美元，只是为了保持销售。”

　　宗达还记录了1400套共管公寓，这些公寓要么无限期暂停销售，要么在2023年第四季度被直接取消，另有1100套公寓处于破产管理状态，面临取消。

　　即使是在转售市场，即使销量上升，价格也呈下降趋势。

　　根据多伦多地区房地产委员会关于多伦多公寓市场的最新数据，2024年1月的单位销售额比2023年1月增长了46%，但2024年迄今为止的平均销售价格(709,419美元)基本持平，比去年(7111,171美元)下降了0.24%。

　　库存是另一个可能的原因，因为可用房源数量同比增长28%(从2494套增加到3215套)。这些上市的房屋在市场上停留的时间也更长，2024年比2023年平均多出8天。

　　利尔曼正在密切关注的另一个迹象是，动工前的买家正在放弃预付定金。她说，Zonda还没有看到任何统计上的重大变化，但她确实指出，她被告知，如果买家在销售周期后期进入，并且在2022年为现在完工的公寓支付5%的定金，那么违约的买家就会增加。这些买家很可能希望在转让市场上转手，而无法找到买家购买每平方英尺1900美元以上的公寓。

　　利尔曼女士说:“从某种意义上说，价格上涨还会持续下去，当时市场一片繁荣。”“现在不行，现在不行。”