在谈论住房短缺或房价失控时，脑子里不可能没有婴儿潮一代的想法。
婴儿潮一代主导着美国的房地产市场。“我”一代拥有价值近19万亿美元的美国房地产，是千禧一代的两倍多，比x一代多出约5万亿美元。他们的大规模土地掠夺一直持续到晚年，因为他们利用自己的巨额储蓄和积累的股本排挤年轻买家。
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但随着这一代人年龄的增长，其庞大的房地产投资组合带来了一个问题:婴儿潮一代去世后会发生什么?
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根据人口普查局的预测，到2040年，80岁以上的人口将比现在增加一倍以上。在那之前的几年里，婴儿潮一代将开始离开他们的住所，因为他们去世了，搬到养老院，或者住在老奶奶公寓里。一些经济学家预测，美国老年人的“银发海啸”将使数百万套住房可供争夺，从而降低房价，并为习惯于为餐桌残羹剩饭而战的年轻一代提供机会。其他人将这种现象比作冰川变化——缓慢、可预测，不太可能像二三十岁的人所希望的那样对房价产生影响。
不管婴儿潮一代的退出对市场的影响有多大，掌舵者的更替将留给Z一代。
大多数z世代将在这一高潮时期进入买房的黄金时期，这是利用供应增加的最佳时机。由于许多婴儿潮时期出生的人在以后的生活中缩小了规模，他们的剩余库存可能包括许多适合年轻家庭的首发住宅，而这些住宅在今天的新住房存量中是稀缺的。
千禧一代将在一定程度上受益，但他们远远超过了首次购房者的典型年龄。在经历了经济上的不幸之后，他们仍将面临动荡的房地产市场，并可能花费数万美元对婴儿潮一代的老房子进行必要的更新。
没有哪一代人比婴儿潮一代对现代房地产市场的影响更大。现在，他们将最后一次洗牌，而z世代可能最终会赢得胜利。
尽管人们做了很多努力来预测其走势，但房地产行业是难以预测的;如果你想猜测10年后抵押贷款利率会是多少，或者有多少新房子会进入市场，那就祝你好运吧。另一方面，人口统计模式遵循更确定的路径——更容易估计几代人何时开始消失。“历史数据告诉我们，婴儿潮一代将在80岁之后开始离开自己的家，”房地产公司First American的副首席经济学家Odeta Kushi告诉我。Kushi说，鉴于婴儿潮一代目前的年龄在60岁到78岁之间，我们应该会在2030年左右看到婴儿潮一代离开家的人数增加。雪城大学(Syracuse University)经济学教授加里·恩格尔哈特(Gary Engelhardt)研究了婴儿潮一代房屋的命运，他告诉我，他预计婴儿潮一代中的大部分人将在2030年至2040年之间因年龄增长而退出市场。
“在接下来的15年里，这些东西真的会开始发生，”恩格尔哈特告诉我。
数百万的家庭危在旦夕。美国人口普查局(Census)和美联储(Federal Reserve)的数据显示，截至去年第三季度，婴儿潮一代拥有美国41.6%的房地产财富。根据Redfin对人口普查数据的分析，截至2022年，高达79%的婴儿潮一代拥有自己居住的房屋，而千禧一代和成年z一代的这一比例分别为52%和26%以上。2019年，Zillow估计，由于婴儿潮一代的老龄化，美国超过四分之一的自有住房(超过2000万套)将在接下来的20年里进入市场。这份由伊西·罗姆(Issi Romem)撰写的报告称，这波住房浪潮是“银色海啸”，并表示它将“以与2000年代繁荣-萧条周期中新房建设所经历的波动相当的幅度推动住房供应。”曾预测2008年房地产市场崩盘的华尔街预测家梅雷迪思?惠特尼(Meredith Whitney)最近重新提出了“白银海啸”理论，他预测，普遍老龄化导致的住房库存涌入将压低房价。
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但恩格尔哈特和其他经济学家告诉我，人们期待已久的婴儿潮一代抛售可能需要更长的时间，造成的破坏也远不如海啸的比喻所暗示的那样严重。恩格尔哈特在他2022年发表的论文《婴儿潮一代离开后，谁将买下他们的房子?》中指出，大规模老龄化将在房地产市场引发涟漪效应，但不会大幅压低房价。恩格尔哈特告诉我，由于老龄化是可预测的，而且需要时间，市场将适应任何可用住房的激增。如果待售房屋超过市场吸收能力，也就是所谓的供应过剩，许多潜在卖家可能会开始将房屋转为出租，这将防止房价下跌太多。
恩格尔哈特告诉我:“如果你允许这些转换，基本上你可以把一栋通常供老家庭使用的房子租给年轻家庭，那么这就像是一个泄气阀，一种压力释放。”
在恩格尔哈特的模型中——他将其比作冰川而不是海啸——婴儿潮一代的大退出将导致每年约25万套住房的过剩供应，直到2032年左右。在那之后，随着千禧一代购买更多房屋，Z世代和Alpha世代等年轻一代紧随其后，购房需求将再次超过供应。恩格尔哈特说，每年25万户家庭可能听起来像很多房子，但这只是“沧海一粟”。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)表示，截至11月，2023年成屋总销量有望达到380万套。
婴儿潮一代的离开可能不会导致房地产市场的全面开放，但他们的房子总要有人去买。在留下的权力真空中，z世代——而不是千禧一代——拥有最光明的未来。
出生于1981年至1996年之间的千禧一代在房地产市场上经历了相当艰难的时期。他们在经济大衰退之后开始了自己的职业生涯，承担了比他们的前辈多得多的学生债务，并被迫应对住房建设放缓造成的住房紧缩。他们不仅面临着同龄人的竞争，还面临着婴儿潮一代的竞争，这些人在以后的生活中比前几代人更积极地购买。千禧一代梦想着未来更美好的日子，他们希望婴儿潮一代的最终退出将释放出大量空置房屋，并降低房价，让他们能够跳上梯子。但再一次，时机似乎不会对他们有利。
全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)副首席经济学家兼研究副总裁杰西卡·劳茨(Jessica Lautz)告诉我，“我不知道千禧一代是否会受益于”婴儿潮一代的离开。随着年龄最大的千禧一代40多岁，当婴儿潮一代的房子最终上市时，这一代人中的大部分人将已经购买了他们的第一套房子——在这个过程中他们的预算会扩大。
这并不是说千禧一代失去了所有希望。随着婴儿潮一代真的开始卖掉他们的房子或缩小住房规模，已经买了房子的幸运千禧一代将考虑为他们不断壮大的家庭搬到更大的地方。Kushi告诉我，这些婴儿潮一代的房子中有许多将位于纽约、洛杉矶、芝加哥和达拉斯等城市的黄金地段。但想要在市场上站稳脚跟的千禧一代，到那时已经错过了多年积累财富的机会。
ed="true" data-source="Add source(可选)" data-source-updated="false" > 当婴儿潮一代最终离开他们的家时，“我们将看到更多的现房库存出现，”Zillow的高级经济学家妮可·巴绍德(Nicole Bachaud)在2022年告诉我，当时我开始写千禧一代的悲观前景。“但那是一段很长的时间。” 广告 这一切的真正赢家是谁?创Zers。与前几代人相比，他们的购房之旅已经有了一个更好的开始:Redfin的一项分析发现，到2022年，30%的25岁年轻人拥有自己的住房，而x一代在同一年龄段的这一比例为27%。(与此同时，千禧一代仍在努力赶上他们的父母:Redfin发现，到2022年，62%的40岁人群拥有自己的住房，低于婴儿潮一代在同一年龄段的69%。)库什告诉我，到2030年，年龄最大的z世代将30多岁，这是首次购房者的黄金时期。Z世代的人数比千禧一代少，不会面临婴儿潮一代那么多的竞争，这意味着他们在市场上面临的压力可能比上一代要小。第一美国公司(First American)的一份报告显示，需求的减少可能有助于缓解未来十年的住房短缺问题。婴儿潮一代退出的时机将主要惠及Z世代和Alpha世代等年轻一代，他们会发现自己的基础比前辈更稳固。 婴儿潮一代的逝去不会产生简单的涓滴效应。并不是所有的后代都想住在婴儿潮一代定居的地方，而且很多这样的房子都需要更新，以吸引年轻的买家。 “这些住宅，即使它们被认为是足够的，仍然可能需要大量的工作，”Kushi告诉我。 劳茨告诉我，婴儿潮一代的离开也不意味着房地产危机的结束。 她说:“我认为，解决住房危机的办法不能只局限于婴儿潮一代。“我们必须考虑建立更多负担得起的库存。我不知道婴儿潮一代是否需要一套更小的房子，与家人住在一起，或者搬进老年人中心。” 然而，不可避免的是，婴儿潮一代将把缰绳交给他们后面的几代人。人口预测可以让我们很好地了解这种转变何时发生，以及从长远来看，谁将处于领先地位。这个时机可能不利于受压迫的千禧一代，但他们更幸运、更聪明的弟弟妹妹们的情况正在好转。变焦者,喜乐。 詹姆斯·罗德里格斯是《商业内幕》栏目的资深记者。 一个关于话语故事 通过我们的话语新闻，商业内幕寻求探索和阐明当今最引人入胜的问题和想法。我们的作者通过分析、报道和专业知识提供发人深省的观点。点击这里阅读更多话语故事。
