在COVID-19大流行的几年后，我父母在奥斯汀郊区的家附近的前廊上出现了一面加州国旗。整件事感觉有点太离谱了，就好像一个家庭试图用一条横幅总结这座城市最近的所有变化——沿海居民的浪潮、房价的飙升、令人抓狂的交通。

　　现在国旗不见了，淘金热也不见了。奥斯汀的房价和要价较一年前大幅下降。当地的Zillow网站上到处都是降价信息。曾经在拥挤的开放日期间兼任保镖的房地产经纪人，现在开始雇佣冰淇淋车来吸引潜在买家。

　　奥斯汀房地产市场的突然转变可以从两个方面来解读。从一个角度来看，这是一个警示故事，在这个故事中，充斥着fomo的买家非理性地哄抬房价，为不可避免的泡沫破裂埋下了基础。但从另一个角度来看，这是一个不断发展的城市的成功故事：房地产开发商看到所有这些千禧一代和外地人都在叫嚷着要在奥斯汀分一杯水，于是他们响应了这个号召，在短短几年内建造了数万套新房。建筑业的繁荣，加上抵押贷款利率的飙升，使房价没有进一步失控。换句话说，经济学101发生了。

　　这并不是传统意义上的泡沫破裂——几乎所有在2020年之前在奥斯汀拥有房产的人今天都比几年前富有得多。但是，随着其他流行病流行病的城镇继续看到价格和租金的上涨，奥斯汀在其命运的变化中独挡一面。这种逆转意味着短期内的痛苦，对那些在峰值附近购买的购房者，对那些现在期望获得较小意外之财的卖家，以及急于出售库存的房屋建筑商来说都是如此。但从长远来看，给泡沫吹点气对奥斯汀来说是件好事。专家们告诉我，这种放缓是一个健康市场的迹象，是一个例子，说明城市如何通过允许开发商做他们最擅长的事情来避免真正的住房危机：盖、盖、盖。

　　奥斯汀的住房经历了如此多的极端扭曲，以至于没有人真正知道“正常”意味着什么。早在办公室关闭、远程工作者开始渴望更多办公空间之前，奥斯汀的居民就对城市不断上涨的成本发出了警告。2008年金融危机后，新建筑几乎停滞不前，但随着经济复苏，这座城市的人口爆炸式增长。从2010年到2020年，美国没有哪个大城市的增长速度比奥斯汀更快，10年间，奥斯汀的居民数量激增了33%。为了满足需求，房地产开发商加大了建设力度，但他们没有足够的资金来控制房价。Zillow发现，在此期间，奥斯汀都会区的房屋价格中位数增长了63%，在新冠肺炎危机爆发之际达到了32.3万美元。

　　然后，真正的繁荣开始了。对于在疫情期间离开办公桌的高薪工人来说，奥斯汀看起来像天堂：更低的税收、更便宜的住房和繁荣的商业生态系统。甲骨文（Oracle）、脸书（Facebook）和谷歌（Google）等知名科技公司都支持这座城市，埃隆·马斯克（Elon Musk）和乔·罗根（Joe Rogan）等“管理圈”（manosphere）的名义领袖也支持这座城市，他们敦促其他人追随他们的脚步。根据人口普查局的数据，从2020年到2022年，奥斯汀再次成为增长最快的大型地铁，人口增长5.3%，超过12万人。

　　随着人们涌向城市，房价暴涨。我不需要告诉你奥斯汀的房价涨得非常快，但原始数据仍然令人震惊：Zillow发现，典型的房价在短短几年内上涨了近56%，到2023年初将超过50万美元。购房者被卷入了竞购战，他们认为，即使价格最终很高，如果他们等待，价格只会攀升。事情变得如此疯狂，以至于一家大型建筑商开始在自己的网站上接受房屋竞标。“这种情况永远不会发生，”住房研究公司Zonda驻奥斯汀的高管基思·休斯（Keith Hughes）告诉我。“就是那种泡沫。”

　　那时我已经搬离了德克萨斯州，但我从远处就开始担心我的家乡会遭遇和旧金山一样的命运，旧金山是住房短缺及其相关问题的典型代表。我担心奥斯汀会成为富人的游乐场，一个流离失所和令人难以置信的房价破坏了曾经让它如此吸引人的自然美景的城市。然而，在我的绝望中，我忽略了一个至关重要的细节：德克萨斯州在建造房屋方面比全国几乎任何其他地方都要好。

　　奥斯汀地区的建筑商立即竞相满足新的需求，仅在2021年4月就获得了约2600套新单户住宅的许可，比2019年同月增长了45%。从2020年到2022年，总共批准了13万多套新建各类住房的计划。一旦文书工作通过，房屋上市可能需要几个月到几年的时间，所以有一段时间，感觉没有任何缓解。这与事实相去甚远。

　　考虑一下以下趋势：房地产分析公司Parcl Labs发现，在2022年春季，每个月都有3000多套新上市的房屋进入市场。到第二年春天，这个数字已经超过了5000。总的来说，自2020年以来，奥斯汀的住房存量已经激增了76,000多套，增长了8.34%，其中包括单户住宅、公寓和联排别墅。这还不包括在此期间开放的大约4万套新出租公寓。现在将奥斯汀的建设热潮与旧金山进行比较，后者同期只增加了区区1.4万套住房，住房存量增长不到1%。

　　“你仔细想想，就会觉得很不可思议，”Parcl实验室的联合创始人杰森·刘易斯（Jason lewis）告诉我。考虑到奥斯汀市场的规模，将房屋库存移动近10%是一个巨大的壮举。“这些都是巨大的房地产市场，”刘易斯补充道。“奥斯汀在2019年并不小。”

　　成千上万的新房并不是唯一给奥斯汀失控的市场踩刹车的东西。在2021年大流行最严重的时候，抵押贷款利率达到了创纪录的低点，这使得购房者很容易通过廉价借入大量资金来扩大预算。然后在2022年春季，美联储开始加息以抑制通胀，抵押贷款利率飙升。2023年10月，典型住房贷款的利率达到了20年来的最高水平，这使得购买或出售房屋的前景大大降低了吸引力。更昂贵的贷款迫使购房者考虑为同一套房子每月多支付几百美元的可能性，许多人决定玩等待游戏。其结果是房屋在市场上停留的时间更长。如今，“没有紧迫感，”当地房地产经纪人多琳·西德尼（Doreen Sidney）告诉我。“不用着急。你两周前看到的那个家，它还会在那里。”

　　面对更高的借贷利率，企业减少招聘或裁员，就业市场降温。向奥斯汀的移民也大幅放缓。2022年7月至2023年7月期间，迁出该市主要县的人数超过了迁入人数，这是20年来的第一次。一些人搬去了郊区或更便宜的德州地区，比如圣安东尼奥——2022年，20%的圣安东尼奥新居民从奥斯汀搬来。其他人，包括来自加利福尼亚等地的一些科技工作者，认为奥斯汀并不像人们所说的那样好，于是就离开了。去年，一位失望的创始人兼天使投资人告诉Business Insider：“奥斯汀是野心破灭的地方。”

　　然而，奥斯汀的住宅建筑商不乏雄心壮志。他们的努力可能集中在追逐需求激增带来的所有利润上，但他们最终做到了满怀希望的买家一直祈祷的事情——拉低房价。根据房地美房价指数，与2023年同月相比，7月份奥斯汀的典型房价下跌了近4%，而美国各地的房价上涨了4%以上。一方面，像奥斯汀这样个位数的降幅“不是一个大数字”，波士顿一位与房屋开发商合作的贷款人肖恩·凯利-兰德（Sean Kelly-Rand）告诉我，并补充说：“另一方面，这是一个巨大的数字。”房地美（Freddie Mac）的数据显示，总体而言，奥斯汀的房价较2022年的峰值下跌了14%以上，Zillow的数据显示，跌幅超过18%。

　　房主和建筑商不喜欢看到价格下跌，他们希望看到自己的财富膨胀，并从一个不断升温的市场中获得回报。但就像房价暴跌对每个人来说都是坏消息一样，房价不可持续的上涨也是不健康的。公司不想搬到一个工人负担不起生活的地方。如果他们在预算范围内找不到其他房子，想要卖房子的人可能会选择留在他们已经长大的房子里。把所有这些问题加起来，你就得到了旧金山。当然，房价暴跌对奥斯汀来说也是个坏消息，但这里的情况并非如此。奥斯丁的绝大多数房主仍然比这一切疯狂之前更富有，当地的房屋建筑商在阳光明媚的时候赚了很多钱。出于这个原因，奥斯汀的经济放缓并不是一个厄运的信号——而是一个令人眼花缭乱的成功。

　　“很高兴看到奥斯汀的积极发展，”Zillow的高级经济学家奥尔夫·迪翁盖伊（Orphe Divounguy）告诉我。“在允许建筑商满足需求方面，奥斯汀应该成为全国其他地区的榜样。”

　　奥斯汀长期以来的优势在建筑热潮中得到了充分展示：美国下半部分的阳光地带城市传统上对增长更为宽松，这使得开发商在看到奥斯汀房价空前飙升的第一个迹象时就能动员起来。而且大部分新建筑都集中在郊区，那里有足够的空间向外建造。并非所有城市都有足够的空间，但它们确实有能力减少繁文缛节，让建造更多类型的住房变得更容易。当开发商能够更快地让项目获得批准时，他们就能更好地响应买家的需求，从而防止价格失控。分区法规定建筑商可以建造什么，不可以建造什么，放宽了分区法，开发商就可以发挥创意，在传统上可能只允许建造单户住宅的地块上增加多个住宅单元。

　　任何关注奥斯汀市场的人都不应该回想起大衰退。楼市降温与其说是需求下降的一个令人不安的迹象，不如说是一个充满希望的信号，表明香港能够适应人们将其称为家的愿望。

　　布鲁金斯学会（Brookings Institution）的住房政策专家珍妮·舒茨（Jenny Schuetz）告诉我：“我认为奥斯汀从中长期来看会很好。”“奥斯汀的经济基本面很好，随着时间的推移，它将随着就业和人口的增长而继续增长。”

　　事实上，缓解住房危机可能会增加奥斯汀的吸引力，至少在一定程度上，它一直是建立在比沿海大城市更便宜的基础上的。下一个挑战将是避免丧失这种成功——住宅建设容易出现繁荣和萧条的循环，开发商已经在削减新建筑项目，因为他们试图将已建成的单位从账面上剔除。如今，奥斯汀的房价可能在逐年下降，但并不像2008年全国各地那样，空置房屋供过于求。如果奥斯汀的建筑枯竭，房价很可能恢复上涨。

　　几年前，当建筑复兴如火如荼时，波士顿的贷款机构凯利兰德（Kelly-Rand）曾考虑进军奥斯汀。但最终，他决定不这样做——买家的行为对他的品味来说太疯狂了，而且当所有这些即将建成的房屋真正建成时，价格似乎可能会下降。尽管如此，凯利-兰德告诉我，他仍然相信德克萨斯州的首府。

　　“从长远来看，我认为奥斯汀将处于一个更好的位置，”凯利-兰德告诉我。“我认为，开发商正在满足需求，这是一件正确的事情。”

　　詹姆斯·罗德里格斯是《商业内幕》栏目的资深记者。

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