到2044年，克拉克县需要开发超过5万套低收入住房，以满足该州预计的住房需求。

　　由于高租金和高房价，该县没有足够的经济适用房来满足每个需要的人。

　　一位读者向哥伦比亚的Clark Asks门户网站提交了一个问题，问为什么每个新住宅项目似乎都很昂贵，而不是经济适用房。

　　温哥华市没有关于昂贵住房和经济适用房的建造频率的容易获得的数据，部分原因是人们认为昂贵或经济适用房取决于一个人的收入。然而，专家们确实知道，经济适用房比昂贵的住房更难建造。

　　这背后的原因是多种多样的，微妙的，在波特兰州立大学迈克尔·威尔克森的房地产开发课上讨论了整整一个季度。

　　对于这个复杂的问题，最简单的答案是:建造经济适用房往往是负担不起的。

　　阻止克拉克县建造更多经济适用房的主要挑战之一是，这样做几乎没有财政激励措施。

　　经济适用房的土地、建造和运营成本与市场价格的住房相同。温哥华房屋管理局(Vancouver Housing Authority)首席房地产官维克多·凯撒(Victor Caesar)说，如果服务的是特定人群，比如老年人，他们需要内置住宿设施，那么费用甚至可能更高。

　　一旦房子建好，源源不断的租金就应该能支付这些费用。随着建筑和开发成本的上升，如果租金不够高，无法抵消房屋的建造和维护成本，就很难盈利。

　　凯撒说，私人开发商通常有投资者帮助他们获得贷款所需的股权，但这可能使他们对投资者感恩戴德，因为投资者希望从他们的投资中获得回报。

　　“如果在施工过程中出现问题，你可能需要收取比原来计划更高的租金，”凯撒说。

　　

　　把新闻带到任何地方你走吧。下载哥伦比亚应用程序:

　　

　　

　　由于需要支付账单，租金就会上涨——也就是说，如果住房没有使用公共资金，租金就会降低。

　　经济西北公司的高级经济学家威尔克森说，确实存在一些财政激励措施，比如温哥华的多户家庭免税计划，通常侧重于劳动力住房，或该地区收入中位数的80%左右(克拉克县一个四口之家的收入为90,200美元)。

　　城市可以免除一些与建筑相关的费用，比如系统开发费用，这可以让人们更负担得起建造经济适用房。

　　为老年人建造经济适用房的Prestige Development公司的副总裁佩吉·希恩(Peggy Sheehan)说，Prestige Development公司在温哥华以外的县开发的经济适用房项目，从来没有免除系统开发费用。

　　希恩说，Prestige Development最近的一个项目是位于战场(Battle Ground)的一个价格合理、包含60个单元的老年住宅项目，预计将带来超过100万美元的市政费用。

　　“这个县的每个地方都需要住房，”她说。

　　为了以更少的租金收入建造经济适用房，开发商通常需要公共资金的帮助和一些开发成本的减免。

　　然而，公共资金是有限的，需要花费大量时间，而且有附加条件。

　　一些例子是低收入住房税收抵免计划，华盛顿州住房信托基金，温哥华市的经济适用房基金，以及温哥华和县的家庭和社区发展整体赠款计划。

　　为了获得这些资金，开发商必须通过申请程序，等待政府批准他们使用这些资金，然后才能开始经济适用房项目的任何工作。

　　并不是每个人都能获得这些公共资金。例如，只有政府和非营利组织才有资格获得华盛顿的住房信托基金。

　　而且可供使用的资金也有限。

　　“例如，以9%(低收入住房税收抵免)为例。如果你把9%的低收入住房税收抵免额增加一倍，你就会看到建造的经济适用房数量增加一倍。”“这只是资源限制。”

　　如果一个开发商被选中接受公共资金，在项目的建设和运营过程中还需要额外的步骤。

　　使用公共资金意味着建设项目的工人必须获得现行工资——一个由政府机构为公共资助项目设定的工资率，通常高于标准工资。这使得建筑成本更高。

　　当项目启动并运行时，开发商必须证明他们遵守了基金的条件。这包括记录申请人的收入和他们成为租户后的财务状况变化，以及在最小通知的情况下检查住房的宜居性。

　　Ginn Group首席开发官菲尔?韦斯特(Phil Wuest)表示:“这只是一个持续不断的过程，即重新证明这些房产是否有资格获得补贴。”这家公司是私营的，但它有一个独立的非营利组织，经常与社区合作伙伴合作，在温哥华创建经济适用房项目。

　　温哥华房屋管理局有一个专门的合规团队，物业管理人员接受过专门的培训，以确保项目符合要求。

　　凯撒说:“许多甚至更小的非营利组织和私人开发公司都没有真正建立起一个全面的合规团队。”

　　这位读者可能会看到该县房价更高的一个原因是，更多的土地被划为单户住宅，这比高密度住宅区更昂贵，后者可以建造经济适用房项目。

　　建筑成本上升的原因有很多，包括通货膨胀，这使得低密度分区的房屋价格更高。但这些房屋仍有市场。

　　“在温哥华和克拉克县，我们缺乏住房，所以我认为市场上新增的任何房屋都会被租出去，”凯撒说。

　　虽然经济适用房是必要的，但在县里提供全方位的住房仍然很重要。拥有市价住房有助于填补这一范围。

　　凯撒说:“我们需要增加一点负担得起的住房，一点市价住房，一点自有住房，所有这些都要同时使这个系统发挥作用。”

　　该州估计，为了满足住房需求，到2044年，克拉克县需要的住房单元数量与可负担住房单元数量一样多，这些住房单元的收入高于该地区收入中位数的80%。

　　随着时间的推移，市价住房可以演变成“自然发生的经济适用房”，也就是说，由于建筑物的年龄或其他因素，住房成本会下降。但这可能需要几十年的时间。

　　经济适用房开发商通常不受任何经济激励的驱动，他们认识到需要建造更多的经济适用房。现在县里正在规划和建造许多经济适用房项目。但与其他类型的开发相比，它需要更长的时间才能投入使用。

　　Caesar表示:“我们仍然在与市场开发商相同的沙盒中运营。“我们只是有更多的限制，我们需要更长的时间才能达成协议……我们正在寻找同样的土地。”

　　

　　这个故事是由社区新闻资助，哥伦比亚和当地媒体基金会的一个项目。最大的捐赠者包括埃德和多莉·林奇基金、帕特里夏、大卫和雅各布·尼伦伯格、康妮和李·科尔尼、史蒂夫和简·奥利瓦、考利茨部落基金会和梅森·e·诺兰慈善基金。哥伦比亚控制所有内容。欲了解更多信息，请访问columbian.com/cfj。

点击分享到